formularz kontaktowy z wydawnictwem
„KRAKOWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI”
 

imię i nazwisko
adres email
temat pytania
treść pytania
    
  logowanie do panelu klienta
 
adres email
hasło
  Wyszukiwanie artykułu
 
szukana fraza
szukaj w polach:  autor   tytuł   treść  



Condo – górski luksus na własność

Maciej Jakubowiak

artykuł opublikowany w numerze 16/2011 „Krakowskiego Rynku Nieruchomości”



Hotel condo (condohotel) to forma inwestycji, która dopiero pojawia się na naszym rynku. Najprościej mówiąc, hotel condo to taki obiekt, który jest zarządzany i administrowany przez specjalistyczną firmę (operatora hotelowego), ale każdy znajdujący się w nim pokój czy apartament jest własnością innej osoby prywatnej lub firmy. Stąd też pochodzi jego pełna nazwa: condominium to współwłasność, ale specyficznie rozumiana.

 

Choć pierwsze hotele tego typu powstały w Stanach Zjednoczonych już ponad dwie dekady temu, to na większą skalę zaczęły się rozwijać w drugiej połowie lat 90. XX w. Wtedy to na dobre zaczęto realizować koncepcję zakładającą, że posiadanie drugiego domu powinno być w jak najmniejszym stopniu obciążeniem finansowym, a w jak największym inwestycją, czyli źródłem zysku. Obecnie najwięcej takich obiektów jest w Stanach Zjednoczonych (Los Angeles, Floryda), w nadmorskich kurortach Meksyku i w krajach południowej Europy (Hiszpania, Francja).

 

Apartament, hotel, produkt finansowy

Rozwój systemu condo to wynik skumulowania się kilku tendencji. Po pierwsze, gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, jaki odnotowano w ostatnich latach. Po drugie, stopniowo rozwijającej się mody na tzw. drugi dom czy też nieruchomość wakacyjną. Do tych dwóch czynników dochodzi znaczny niedobór miejsc hotelowych. Zjawisko to jest szczególnie zauważalne w Polsce przy rosnącym zapotrzebowaniu na usługi hotelowe, generowanym nie tylko przez odwiedzających Polskę cudzoziemców, ale w coraz większym stopniu przez samych Polaków.

Apartamenty w hotelu condo własnością osób prywatnych, a nie firmy zarządzającej. Oznacza to, że właściciele mogą nimi swobodnie dysponować. Mogą je włączyć w system hotelowy lub zamieszkać w nich na stałezależy to od ich decyzji lub od postanowień umowy. Najczęściej właściciele przez kilka tygodni w roku wykorzystują apartament jako nieruchomość wakacyjną, a w pozostałym czasiejako pokój hotelowy, w pełni zarządzany i obsługiwany przez operatora hotelu. Zyski czerpane z wynajmu dzielone, zgodnie z odpowiednim parytetem, między właścicielem a firmą zarządzającą hotelem.

Apartament” – choć brak ścisłych definicjima w języku polskim dwa znaczenia. Może oznaczać duże, luksusowo urządzone mieszkanie lub mieszkanie o wysokim standardzie, którego głównym przeznaczeniem jest krótko- lub średnioterminowy wynajem (m.in. wakacyjny). Z racji tego, że apartamenty w hotelach condo służą właścicielom jako własne mieszkania na wakacje, ich standard jest zawsze na bardzo wysokim poziomie. Dlatego też coraz więcej turystów w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej, decydując się na nocleg w hotelu, świadomie wybiera właśnie hotele condo. Zainwestowanie w condo pozwala cieszyć się posiadaniem własnej nieruchomości wakacyjnej, oszczędzać na wyjazdach urlopowych oraz czerpać przez cały rok zyski z wynajmu.

Inwestycja w apartament condo jest także swego rodzaju produktem finansowym, który pozwala na wieloletnie ulokowanie kapitału w celu pozyskiwania z niego regularnych dochodów. Jednak w odróżnieniu do ofert bankowych, mniej lub bardziej ryzykownych, własna nieruchomość pozwala na czerpanie dodatkowych korzyści w postaci atrakcyjnej lokalizacji wypoczynkowej. Trzeba jednak pamiętać, że taka forma inwestowania jest również bardziej ryzykowna, gdyż jej opłacalność w dużej mierze zależy od czynników, na które inwestor nie ma bezpośrednio wpływu.

 

Condo w cieniu gór

Apartamenty w systemie condo rozwijają się w Polsce przede wszystkim nad morzem. O ile jeszcze w latach 90. ubiegłego wieku liczyło się niemal wyłącznie to, żeby wynająć pokój jak najbliżej morza, o tyle obecnie nadmorscy turyści żądają komfortu, a więc wysokiego standardu miejsca, w którym mają mieszkać.

Moda na condo dociera również do miejscowości górskich. Atrakcje, które oferują one turystom przez cały rok, sprawiają, że inwestycje w nieruchomości mogą być bardziej opłacalne niż nad morzem. Sezon turystyczny trwa w górach dłużej niż nad morzem. O ile atrakcyjność miejscowości nadmorskich zależy bezpośrednio od słonecznej pogody, o tyle kurorty górskie mają ofertę aktualną przez cały rok. W zimie przyciągają zwolenników śnieżnego szaleństwa, a latem oferują piękne widoki i trasy turystyczne. Dzięki temu zwiększa się, zależna od obłożenia,  opłacalność inwestycji typu condo. Klientów przyciąga także wysoki standard hoteli condo, o któryszczególnie w szczycie sezonubywa trudno w górskich pensjonatach.

Wychodząc naprzeciw zainteresowaniu potencjalnych inwestorów, deweloperzy oferują w kurortach górskich coraz więcej tego typu inwestycji. Transfer systemu condo z północy na południe Polski widać wyraźnie w planach inwestycyjnych firmy Zdrojowa Invest, wywodzącej się z Kołobrzegu, gdzie wybudowała trzy hotele: Marine Hotel, Ultra Marine i Sand Hotel. Holding, który stawia sobie za cel stworzenie największej sieci hoteli condo w Polsce, w tym roku rozpoczął inwestycje w kurortach górskich. Pierwszą z nich jest Cristal Resort Szklarska Poręba, oferująca 60 apartamentów z widokiem na góry, spa oraz salę konferencyjną.  W Kudowie Zdroju planowana jest inwestycja o nazwie Kudowa Towers. W dwóch wieżach znajdzie się 250 apartamentów, basen, spa, siłownia, solarium oraz klub. Budynki mają być najnowocześniejszymi i najwyższymi obiektami w polskich górach, jedna z wież będzie miała 55 m wysokości.

Inwestycje zarówno nad morzem, jak i w górach prowadzi także spółka o duńskich korzeniachKristensen. Apartamenty Bukowa Góra w Wiśle nawiązują do lokalnej architektury lat 30. ubiegłego wieku,  łącząc materiały tradycyjne (drewno, kamień) z nowoczesnymi technologiami (duże powierzchnie ze szkła).  Wybudowany do tej pory pierwszy z dwóch obiektów oferuje 40 apartamentów, które zostały sprzedane w ciągu dwóch dni. Kristensen ma w swojej ofercie także inwestycję w KarpaczuApartamenty pod Śnieżką, kompleks 52 domków górskich, z dwoma osobnymi lokalami w każdym. Apartamenty oferowane przez spółkę Kristensen nie typowymi obiektami condo, gdyż nie oferują rozbudowanych powierzchni wspólnych, choć umożliwiają wspólny wynajem.

W samym Zakopanem inwestycje w apartamenty condo oferuje m.in. firma Primo Nieruchomości. „Cicha Woda” to apartamentowiec utrzymany w tradycyjnej zakopiańskiej architekturze, zapewniający wnętrza w najwyższych standardach. Primo Nieruchomości prowadzi także doradztwo inwestycyjne, proponując klientom zakup apartamentów wraz z systemem wynajmu, jak ma to miejsce np. w obiekcie przy ul. Sienkiewicza, w centrum Zakopanego.

Rynek hoteli condo w polskich górach ma przed sobą wielki potencjał. Duża atrakcyjność inwestycyjna tego rejonu, połączona z rosnącym zapotrzebowaniem na noclegi o wysokim standardzie, stwarzają szanse dla kolejnych przedsięwzięć tego typu. Trzeba też pamiętać, że hotele condo niekoniecznie muszą być realizowane przez duże, ogólnopolskie czy międzynarodowe firmy. Mogą to być także mniejsze obiekty, składające się zaledwie z kilku apartamentów, choć zarządzane według takich samych zasad, jak obiekty większe.

 

Właściciel czy gość?

Dla kogo przeznaczone tego typu inwestycje? Przede wszystkim dla osób chcących ulokować pieniądze w pięknie położonej luksusowej nieruchomości najwyższej klasy, z której mogą korzystać, kiedy przyjdzie im na to ochota. Jednak, jak powszechnie wiadomo, zakup nieruchomości to inwestycja. Kupującym apartamenty w hotelach condo na całym świecie nie wystarcza perspektywa długoterminowego wzrostu wartości nieruchomości. Chcą na nich zarabiać wtedy, kiedy bezpośrednio ich nie używają.

Na co należy zwracać uwagę, poszukując inwestycji condo, która będzie przynosić odpowiednie zyski? W pierwszej kolejności, na lokalizację. Nawet najbardziej komfortowy obiekt nie przyciągnie turystów, jeśli nie będzie się znajdował w atrakcyjnej lokalizacji. Pod uwagę należy brać nie tylko miejscowość, ale również konkretną dzielnicę, odległość od centrum, stoków narciarskich i innych miejsc, które wybierają turyści.

Po drugie, powinien nas zainteresować standard obiektu. Wysokiej jakości wykończenia, wygodne przestrzenie wspólne i atrakcyjna architektura pozwalają liczyć na zainteresowanie klientów. Należy pamiętać, że sukces naszego apartamentu zależy w dużej mierze od jego otoczenia, a więc własności pozostałych inwestorów indywidualnych oraz dewelopera.

Po trzecie, ważne sposoby zarządzania hotelem. Inwestowanie w systemie condo polega na powierzeniu swojej nieruchomości operatorowi, który przez większą część roku odpowiada za jej stan orazco najważniejszerentowność. Dlatego ważne jest odpowiednie doświadczenie i sprawdzone rozwiązania, które pozwolą na skuteczne przyciągnięcie klientów oraz uniknięcie zbyt długich okresów przestoju. Trzeba też pamiętać o nawet tak, wydawałoby się, prozaicznych kwestiach, jak standardy obsługi, które mogą być decydujące w późniejszej perspektywie.

Po czwarte, konieczne jest dokładne przeanalizowanie konkretnych postanowień umowy, w ramach której stajemy się właścicielami apartamentu condo. Stosowane tu rozmaite rozwiązania, choć pewien schemat jest powtarzalny. Nabycie mieszkania łączy się z podpisaniem umowy najmu na czas określony. Określa ona, ile dni w roku (i w jakich okresach) przysługuje właścicielowi do wykorzystania; jakie proporcje podziału zysków; czy i jakie gwarantowane stopy zwrotu; kto ponosi dodatkowe koszty (podatki, ubezpieczenia, remonty). Przeliczając zakładane zyski z inwestycji, trzeba wziąć pod uwagę wszystkie te czynniki oraz uwzględnić również te niezależne od umowy, związane z ruchem turystycznym w danym rejonie. Inwestując w nieruchomość turystyczną, musimy przeanalizować wieloletnie perspektywy rozwoju miejscowości, planowane inwestycje publiczne oraz regionalną promocję turystyki. Dotyczy to w szczególności polskich miejscowości górskich, które obecnie przeżywają okres intensywnego rozwoju, a ich powodzenie w przyszłości będzie zależeć od właściwych decyzji podejmowanych przez władze oraz inwestorów.

Wreszcie, po piąte, apartament w systemie condo powinien spełniać nasze własne oczekiwania wobec lokalizacji turystycznej. To właśnie w nim będziemy spędzać urlopy, podczas którychprzynajmniej na jakiś czaspoczujemy się nie jak właściciele, ale jak goście, którzy mogą liczyć na wypoczynek w komfortowych warunkach.