formularz kontaktowy z wydawnictwem
„KRAKOWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI”
 

imię i nazwisko
adres email
temat pytania
treść pytania
    
  logowanie do panelu klienta
 
adres email
hasło
Strona główna Artykuły Archiwum Redakcja
  Wyszukiwanie artykułu
 
szukana fraza
szukaj w polach:  autor   tytuł   treść  



Egzekwowanie naprawy usterek od dewelopera problemem zarządcy?

Beata Pietrasiewicz

artykuł opublikowany w numerze 22/2010 „Krakowskiego Rynku Nieruchomości”



Jak egzekwować naprawę usterek od dewelopera? Jakich nie popełniać błędów, by już na starcie nie przegrać sprawy w sądzie? Czy spór sądowy to ostateczność?

 

Usterki deweloperskie a rękojmia

Nawet na najbardziej nowoczesnych osiedlach mieszkaniowych wybudowanych przez najlepszych wykonawców prędzej czy później mieszkańcy mają do czynienia z usterkami. Nieszczelność pionów, krzywe ściany, porysowane szyby to często spotykane wady fizyczne. Niekiedy jednak usterki są znacznie poważniejsze: pęknięte ściany, niedrożna kanalizacja, nieszczelny dach, uszkodzone mechanizmy okienne. Zamiast wymarzonego nowego mieszkania pojawiają się problemy i nerwy. Niestety usterki na osiedlach mieszkaniowych są nieuniknione i trzeba przede wszystkim podejść do tego ze spokojem. Nawet jeżeli minie już okres gwarancji, przez 3 lata każdemu przysługuje rękojmia, jesli chodzi o wady budowlane mówi Marcin Sodo współwłaściciel Nawigator Nieruchomości. W przypadku wad występujących w lokalu bieg rękojmi rozpoczyna z dniem przejęcia lokalu, tj. podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, a w przypadku wad budynku występujących w częściach wspólnych (klatki, dach, kanały wentylacyjne) rękojmię liczy się od daty wydania pozwolenia na użytkowanie dla nieruchomości. Dzięki rękojmi możliwe jest egzekwowanie naprawienia usterek od dewelopera. Trzeba z niej skorzystać w momencie, gdy budynek (mieszkanie) został wybudowany niezgodnie ze standardami budowlanymi, z zapisami zawartymi w umowie oraz jeśli budynek lub lokal posiada wady, o których właściciel nie wiedział przed jego zakupem. Warto dodać, że rękojmia obowiązuje z mocy prawa i żaden deweloper nie może zostać z niej zwolniony, a wszelkie wady muszą być usunięte na koszt sprzedającego. Rękojmię definiuje art. 556581 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1971, Nr 16, poz. 93, ze zm.).

 

Spór sądowy

Zazwyczaj egzekwowanie naprawy usterek od dewelopera rozpoczyna się kontaktem i poinformowaniem inwestora o wykrytych wadach wraz z żądaniem ich usunięcia. W praktyce jednak deweloperzy nie są skłonni do szybkiego usuwania wad, z uwagi chociażby na dodatkowe koszty, jakie muszą ponieść. Na polubowne rozwiązanie często nie ma szans, a to może doprowadzić do rozpoczęcia procesu sądowego. W niektórych przypadkach jednak deweloperzy wygrywają z błahych powodów. Z naszych wieloletnich doświadczeń i obserwacji wynika, że powództwo musi zostać złożone przez właściwy podmiot w wyznaczonym terminie. W żadnym wypadku nie można dopuścić do tego, by negocjacje z deweloperem ciągnęły się latami, a pozew został złożony po terminie składania roszczeń z tytułu rękojmi. Oprócz rękojmi można żądać odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (umowy), a wtedy termin przedawnienia roszczenia wydłuża się do 10 lat dodaje Marcin Sodo.

Egzekwowanie naprawy usterek od dewelopera nie jest łatwe i jeśli budynek zawiera wiele wad fizycznych, wskazane jest przedłożenie przed sądem ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego, która dodatkowo potwierdzi, że usterki powstały w trakcie eksploatacji nieruchomości. Powództwo do sądu musi złożyć właściwy podmiot, czyli właściciele mieszkań, którzy powinni scedować na wspólnotę swoje roszczenia. Mogą również złożyć pozew zbiorowy. Sąd Najwyższy 23 września 2004 r. podjął uchwałę: Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

 

Jak zarządcy nieruchomości mogą egzekwować naprawy usterek od dewelopera?

Najbardziej skuteczne jest egzekwowanie naprawy usterek na drodze polubownej, jednak wcześniej należy się dobrze do tego przygotować wyjaśnia Marcin Modrinić, zarządca nieruchomości i właściciel firmy Profesja Nieruchomości. Ważna jest konsekwencja w realizacji zaplanowanych działań. O innych doświadczeniach opowiada Rafał Waligóra, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami, członek zarządu Atrium 21 Sp. z o.o.: Każda tego typu sprawa jest prowadzona przez administratora, który odpowiednio wcześniej zostaje przeszkolony, a jego wiedza jest sprawdzana w formie egzaminu. Najważniejsze decyzje czy kontrole prowadzenia tego typu spraw należą do szefa zespołu zarządcy nieruchomości opiekującego się konkretną nieruchomością, który posiada duże doświadczenie w tym zakresie. Biorąc pod uwagę zmienność wyroków sądowych w tej tematyce, działania zarządcy są skierowane raczej na uzyskanie porozumienia z deweloperem, ale zdarzają się przypadki, kiedy kontaktu z deweloperem praktycznie nie ma lub jego stanowisko jest zbyt sztywne i wtedy trzeba sprawę skierować do sądu. Na tym etapie dokładnie wiemy, co należy przygotować, aby druga strona nie spowodowała odrzucenia przez sąd roszczeń ze względów proceduralnych dodaje Rafał Waligóra

 

Kryzys nie wpłynął na zwiększenie staranności wykonania lokali

W 2008 r. portal krn.pl przeprowadził ankietę dotyczącą jakości usług deweloperskich oraz usterek występujących w mieszkaniach. Aż 43,6% ankietowanych postrzega źle jakość usług deweloperskich. Kolejne 41,4% uważa, że jest średnia, a tylko 15% ankietowanych jest zadowolona. Ankieta potwierdza, że usterki w mieszkaniach stanowią poważny problem dla deweloperów. Pracownicy firm deweloperskich przyznają, że drobne usterki występują często, ale poważne wady już rzadziej. Usterki usuwane są zwykle przed odbiorem mieszkania.

Posiadając wiedzę, znając praktyki, jakimi kierują się inni zarządcy, można skutecznie egzekwować naprawę usterek od dewelopera. W większości przypadków wystarczą negocjacje z deweloperem, który w obawie przed opinią nierzetelnego wykonawcy naprawia wady na własny koszt zaraz po interwencji właścicieli mieszkań. Wkraczając na drogę sądową, warto współpracować z kancelariami prawnymi, zwłaszcza tymi, które mają doświadczenie w prowadzeniu spraw wspólnot mieszkaniowych. Należy jednak pamiętać, że postępowanie sądowe w Polsce jest niestety długotrwałe i kosztowne. Oprócz pozwu w wielu przypadkach konieczne jest powołanie biegłych oraz wykonywanie rozmaitych ekspertyz. Egzekwowanie naprawy usterek przez dewelopera drogą sądową to jednak jedyny sposób w sytuacji, gdy okaże się, że deweloper jest nieuczciwy lub po prostu nie zechce współpracować.