Artykuły
Najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?

Wynajem nieruchomości może być wciągającym i dochodowym biznesem, zwłaszcza jeśli jest to najem krótkoterminowy. Jak wygląda ten coraz bardziej popularny biznes od środka? Czy najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza?


Wynajem apartamentów stał się ostatnio popularną alternatywą dla tych, którzy nie lubią anonimowości hoteli, ale cenią sobie wysoki standard pokoi. Są skłonni zapłacić sporo, bo takie lokum zapewnia większą prywatność, dostęp do własnej kuchni, a zdarza się, że właściciele oferują też dodatkowe usługi, jak drobne zakupy czy rezerwacje biletów.

Wynajem krótkoterminowy mieszkania to usługa kierowana do właścicieli apartamentów o podwyższonym standardzie, znajdujących się w ścisłym centrum miasta. Kurorty nadbałtyckie przeżywają oblężenie w okresie wakacyjnym, duże miasta w Polsce, takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań — mają ogromną szansę prowadzenia takiej działalności przez cały rok, przy spełnieniu odpowiednich warunków. Mieszkanie z przeznaczeniem do wynajmu na doby musi wyróżniać się na rynku noclegów i konkurować nie tylko z ofertami innych kwater do wynajęcia, ale także hosteli i hoteli, których baza jest również rozwinięta. Przy coraz większej dostępności mieszkań dla turystów zachodzi potrzeba wyróżnienia się z naszą ofertą na rynku. To, aby nadać odpowiedni styl naszemu apartamentowi, jest dużo ważniejsze przy wynajmie krótkoterminowym niż przy długoterminowym. Stawki za dobę, a zatem zwrot inwestycji jest wyższy (przy spełnieniu odpowiednich warunków) niż w przypadku innych form, jednakże wymaga dużo większego zaangażowania czasu, a zatem i kosztów, które musimy ponieść.

Wynajem krótkoterminowy to przede wszystkim nieprzerwane poszukiwanie najemcy, wydawanie i odbieranie lokalu, sprzątanie, pranie pościeli, a także naprawy konserwatorskie, które są nieuniknione przy tak częstej rotacji najemców. Taka forma wynajmu to także monitoring sytuacji nieprzerwanie przez całą dobę, 7 dni w tygodniu. Trzeba się również liczyć z tym, że musimy być dyspozycyjni także w czasie świąt, Sylwestra i tym podobnych wydarzeń. Takie okresy znacząco podnoszą uzyskiwane stawki za noclegi.

Zalety wynajmu apartamentów, z punktu widzenia najemcy, są duże. Liczą się przede wszystkim:  usytuowanie w najpopularniejszych turystycznie lokalizacjach miejskich, powierzchnia lokali oraz rozbicie ceny na większą liczbę osób. Zróżnicowanie opłat, a także „domowa” atmosfera, dodatkowo podnoszą atrakcyjność tego typu usługi.

Jak wcześniej wspomnieliśmy, ważnym aspektem decydującym o sukcesie jest lokalizacja. Mieszkania poza ścisłym centrum mogą nie osiągnąć proporcjonalnie wyższych stóp zwrotu. Gorsze lokalizacje o niższym standardzie także mogą być wynajmowane, ale wówczas trzeba się zastanowić nad sensem wynajmu krótkoterminowego. Mieszkania takie mają mniej atrakcyjne obłożenie, przez co rentowność często okazuje się niższa niż przy wynajmie długoterminowym, a koszty i zaangażowany czas są zdecydowanie wyższe. Specyfika wynajmu na doby wymaga również innych cech samego lokalu. Wyposażenie, które w przypadku najmu długoterminowego nie stanowi atutu podnoszącego znacząco atrakcyjność, w przypadku wynajmu na doby jest istotne. Mowa tutaj o drobnych sprzętach AGD i podstawowych elementach wyposażenia każdego mieszkania, takich jak: czajnik, zastawa stołowa, naczynia, mikrofalówka, pościel, ręczniki, żelazko. Ważną kwestią dla współczesnych najemców jest również stały dostęp do internetu, który musi być standardem w mieszkaniu – w przeciwieństwie do najmu długoterminowego, gdzie umowę z dostawcą internetu podpisuje na własną rękę najemca.


Nie trzeba oferować luksusów, by znaleźć chętnych na wynajem na krótki okres. Rodziny podróżujące z dziećmi i grupy znajomych chętnie wynajmują całe mieszkania, bo przy większej grupie jest to bardzo opłacalne. W Warszawie noc w apartamencie dla dwóch osób kosztuje 150–240 zł, 3-pokojowe mieszkanie dla 6 osób to koszt ok. 350 zł za noc. Chętnych jest coraz więcej także dzięki serwisom społecznościowym, takim jak Booking czy Airbnb, które popularyzują najem pokoi i mieszkań zamiast miejsc noclegowych w hostelach.

Mając zatem do dyspozycji wolne mieszkanie, warto zastanowić się, czy najem krótkoterminowy nie jest bardziej opłacalny od wynajmu na długi okres. Są tacy, którzy uczynili z tego prężny biznes. Tak jak wszystko, ma on jednak swoje cienie, a i konkurencja na rynku jest już niemała.

Ocena tych wszystkich czynników wymusza znajomość lokalnego rynku wynajmu oraz konieczność przeanalizowania aktualnych konkurencyjnych ofert. Szczegółowe porównanie zyskowności z wynajmu krótko- i długoterminowego wymaga zestawienia dotyczącego  poszczególnych miesięcy oraz dokładnej analizy popytu i podaży. Może się okazać, że dla danej lokalizacji (miasta), korzystniejsze będzie połączenie dwóch metod wynajmu – zarówno krótko-, jak i długoterminowego dla różnych okresów w roku.

Najem krótkoterminowy to nieustanna praca nad wynajmowanym lokalem. To kompleksowa obsługa mieszkań z przeznaczeniem wynajmu na doby. Usługa skonstruowana jest w taki sposób, aby właściciel lokalu nie odczuwał ogromu pracy, jaką trzeba wykonać w związku z wynajmem. Przy wysokim poziomie obłożenia lokalu należy przyjąć odpowiednią strategię, która została wypracowana na podstawie setek przeprowadzonych z najemcami transakcji.

Praca, którą trzeba wykonać przy takiej formie wynajmu, polega na:

stałym poszukiwaniu najemców i planowaniu strategii wynajmu;

·         wydawaniu i odbieraniu lokalu w godzinach dostosowanych do potrzeb klientów;

·         pobieraniu i rozliczeniu kaucji;

·         ocenie stanu lokalu na podstawie protokołów;

·         fachowym sprzątaniu mieszkania i przygotowaniu go dla kolejnych lokatorów;

·         praniu pościeli, ręczników i innych tekstyliów (poza wynajmowanym lokalem);

·         nadzorze technicznym  konserwatora i załatwianiu innych bieżących napraw;

·         rozliczeniu najemców, sporządzaniu raportów z wynajmu dla właściciela;

·         stałej opiece nad powierzonym mieszkaniem i realizacji wszystkich interwencji.

 

Najem krótkoterminowy a działalność gospodarcza

 

W związku z licznymi niejasnościami, w ostatnim czasie została wydana interpretacja indywidualna w sprawie podatku od zysków z najmu oraz formy prowadzenia najmu.

W odpowiedzi organy podatkowe, wbrew dotychczasowej linii interpretacyjnej, wskazały, że najem prywatny od najmu stanowiącego działalność gospodarczą odróżnia przede wszystkim cecha zorganizowania określonej działalności. Pod uwagę należy wziąć zarówno sposób pozyskiwania klienta (np. poprzez portale internetowe), jak również kwestie związane z czasem, na jaki podpisywane są umowy najmu i sposób organizacji prowadzonych działań. Wynika to z faktu, że najem prowadzony w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań oraz realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły, wykazuje znamiona działalności gospodarczej. Zdaniem organów podatkowych sytuacja, w której wynajmujący decyduje się na promowanie swoich usług za pośrednictwem stron internetowych i portali z ogłoszeniami oraz wynajmuje lokal na krótkie pobyty, nie może mieć charakteru przypadkowego oraz incydentalnego. Działanie to wymaga bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

Na bazie tych ustaleń, w sprawach podatników, którzy zwrócili się o wydanie interpretacji przepisów, organ wskazał, iż przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – podatnik powinien zaliczyć do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Organy stoją także na stanowisku, że z wykonywaniem działalności gospodarczej będziemy mieli do czynienia nawet w sytuacji, gdy nieruchomość w miesiącach letnich będzie udostępniana na doby, a od września do czerwca mieszkanie to będzie wynajęte długoterminowo. Przedstawiona interpretacja powoduje trudność dla osób fizycznych w prowadzeniu tak zwanego wynajmu krótkoterminowego. Istnieją dwa rozwiązania dla osób fizycznych, które chcą czerpać korzyści z wynajmu dla turystów. Najbardziej oczywistym sposobem jest założenie własnej działalności gospodarczej (wówczas należy prowadzić najem jak hotel ze wszystkimi obowiązkami, np. kasą fiskalną, książką meldunkową itp.). Takie rozwiązanie rodzi oczywiście konsekwencje formalne związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz podwyższa koszty prowadzenia najmu. Osobom, które nie chcą zakładać własnej działalności gospodarczej, z pomocą mogą przyjść pośrednicy zajmujący się wynajmem krótkoterminowym profesjonalnie. Przekazując wyspecjalizowanym firmom swoje mieszkanie, nie trzeba zakładać działalności gospodarczej.

 

Konsekwencje dla podatników

 

Należy podkreślić, że powyższe interpretacje indywidualne, zgodnie z prawem podatkowym, są wydawane w odniesieniu do konkretnych przedsiębiorców i nie mają zastosowania do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego dotyczącego innego podatnika. Należy jednak wskazać, że najnowsze interpretacje w omawianym zakresie pokazują dobitnie, iż fiskus zmienia swoje podejście do opodatkowania najmu nieruchomości. W konsekwencji może to spowodować wzmożone kontrole u podatników rozliczających się z wykorzystaniem ryczałtu. Jeżeli fiskus uzna, że wynajmujący prowadził działalność gospodarczą, podatnik będzie musiał dopłacić różnicę pomiędzy podatkiem, jaki zapłacił, korzystając z ryczałtu, a podatkiem należnym, wynoszącym 18 albo 32 proc. (w zależności od wysokości dochodów) wraz z należnymi odsetkami. Ponadto taki podatnik będzie zobowiązany do rejestracji działalności gospodarczej ze wszystkimi tego konsekwencjami, w tym także związanymi z obowiązkiem odprowadzania składek ZUS.