formularz kontaktowy z wydawnictwem
„KRAKOWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI”
 

imię i nazwisko
adres email
temat pytania
treść pytania
    
  logowanie do panelu klienta
 
adres email
hasło
  Wyszukiwanie artykułu
 
szukana fraza
szukaj w polach:  autor   tytuł   treść  



Podatek dochodowy przy obrocie nieruchomościami

Paweł Puch

artykuł opublikowany w numerze 4/2007 „Krakowskiego Rynku Nieruchomości”



Tylko do nabytych po 1 stycznia 2007 roku

Na wstępie należy zwrócić uwagę, że nowe zasady opodatkowania, które weszły w życie z początkiem tego roku, mają zastosowanie tylko do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 roku. Do nabytych przed tym dniem będą miały zastosowanie regulacje podatkowe obowiązujące poprzednio. Zatem jeżeli ktoś nabył nieruchomość przed tą datą, będzie ją sprzedawać na starych zasadach podatkowych, obojętnie kiedy zdecyduje się na sprzedaż. Nie muszą się więc martwić osoby, które nabyły nieruchomość przed 1 stycznia 2007 r. i sprzedają ją przed upływem pięciu lat, by kupić inną. Nadal będą mogły uniknąć podatku, jeżeli złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, że środki uzyskane ze sprzedaży w ciągu dwóch lat przeznaczą na swój cel mieszkaniowy.

19 proc. od dochodu zamiast 10 proc. od przychodu

Podatkowi podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych został skreślony art. 28, zgodnie z którym podatek od przychodu ze zbycia nieruchomości płaci się w wysokości 10 proc. tego przychodu. Dodany zaś został nowy artykuł 30e, w myśl którego od odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych trzeba zapłacić 19-procentowy podatek od osiągniętego dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zatem zamiast dotychczasowych 10 proc. liczonych od ceny, za jaką sprzedawaliśmy nieruchomość, zapłacimy w uproszczeniu 19 proc. liczone od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia po uwzględnieniu kosztów przychodu i amortyzacji. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw dochód będzie się ustalać u każdej ze stron umowy.

Po 5 latach bez podatku

Tak jak dotychczas, żaden podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości nie będzie wchodził w rachubę, jeśli od jej nabycia minęło 5 lat. Okres ten, tak jak obecnie, będzie się liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Zatem po 1 stycznia 2007 roku wystarczy odczekać ten okres, aby być zwolnionym z podatku. Należy jednak pamiętać, że z ustawy zniknął przepis, który dawał podatnikowi sprzedającemu nieruchomość przed upływem 5 lat od zakupu możliwość całkowitego zwolnienia z podatku, jeżeli w ciągu 2 lat wydał pieniądze uzyskane ze sprzedaży na swój cel mieszkaniowy, np. na zakup domu lub mieszkania. Oznacza to, że ktoś, kto teraz przed upływem 5 lat będzie sprzedawał mieszkanie z myślą o zakupie większego, straci w porównaniu z poprzednimi przepisami, gdyż wedle obowiązujących przepisów zapłaci podatek.

Jak się rozliczyć z podatku

Dotychczas podatek ryczałtowy w wysokości 10 proc. płaciło się w terminie 14 dni od dnia sprzedaży, nowy podatek płaci się po zakończeniu roku, w którym nieruchomość została sprzedana, w terminie corocznego zeznania podatkowego. Jednak należy pamiętać, że dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Zatem wprawdzie rozliczymy się z fiskusem w tym samym terminie co z innych dochodów uzyskanych w danym roku, ale dochody te na szczęście będą oddzielnie opodatkowane. Przez fakt sprzedaży nieruchomości nie spowodujemy więc, że nasze dochody przekroczą kolejne progi podatkowe w podatku dochodowym.

Różne koszty uzyskania przychodu

Dotychczas sprzedając nieruchomość, nie mogliśmy uwzględniać kosztów uzyskania przychodu. Teraz ustawodawca dał nam taką możliwość, gdyż podstawę opodatkowania przy zbyciu nieruchomości stanowi różnica pomiędzy przychodem i kosztem. Rozwiązanie to można traktować jako swego rodzaju rekompensatę za likwidację zwolnień podatkowych obowiązujących przed zmianą przepisów.
Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawodawca inaczej te koszty określił w przypadku, gdy kupiliśmy nieruchomość i ją sprzedajemy, a inaczej, gdy ją dostaliśmy w darowiźnie lub spadku lub w inny nieodpłatny sposób. Kosztami z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości albo praw będą tylko udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania tych rzeczy i praw majątkowych, powiększone o ewentualne odpisy amortyzacyjne. Warto więc będzie przechowywać faktury potwierdzające wydatki na wykończenie czy remont budynku, ogrodzenie działki itd. Liczyć się będą tylko wydatki udokumentowane fakturami VAT oraz dokumentami stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W związku z nowymi zasadami opodatkowania nie opłaca się sprzedawać nieruchomości nabytych w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób przed upływem pięciu lat od ich nabycia, bo fiskus naliczy bardzo wysoki podatek sięgający nawet 19 proc. ceny sprzedaży.

Należy zwrócić uwagę, że wprawdzie dzięki nowym przepisom w ustawie o podatku od spadków i darowizn już od początku stycznia spadki i darowizny przekazywane w ramach najbliższej rodziny są zwolnione od podatku, jednak wraz z wprowadzeniem tego zwolnienia z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zniknęło zwolnienie od podatku sprzedaży domów i mieszkań nabytych w tym trybie. Zatem ktoś, kto po 1 stycznia 2007 roku nabędzie w spadku lub jako darowiznę dom albo mieszkanie, a następnie je sprzeda przed upływem 5 lat, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy. Ale to nie wszystko. Podatek ten będzie bardzo wysoki, liczony od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty. Jako koszt można uwzględnić jedynie ewentualne udokumentowane nakłady poczynione w trakcie posiadania nieruchomości i kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy). W nowelizacji pominięto zapis, że dochód można pomniejszyć o wartość rynkową nieruchomości z dnia nabycia spadku czy dokonania darowizny. Ponieważ inne koszty wymienione w przepisie są mało istotne, faktycznie podatek będzie liczony od całego przychodu, czyli na przykład od ceny, za jaką sprzedamy mieszkanie nabyte w spadku.
Wystarczy przeanalizować prosty przykład. Dostajemy w spadku po rodzicach mieszkanie, które następnie w ciągu roku sprzedajemy za 250 000 zł. Ponieważ mieszkanie jest po rodzicach, nie zapłaciliśmy podatku od spadków. Planowaliśmy je sprzedać, więc nie mamy też żadnych udokumentowanych nakładów. Jaki zapłacimy podatek» W pewnym uproszczeniu (w praktyce może okazać się to bardziej złożonym rachunkiem) można powiedzieć, że będzie to 19 proc. od 250 000 zł, czyli 47 500 zł!!! Gdyby nowy przepis uwzględniał, zgodnie z pierwotnymi założeniami, że do kosztów zalicza się wartość rynkową mieszkania z daty nabycia spadku, podatek byłby dużo mniejszy. Jeśli mieszkanie nabyte w spadku miało wartość 230 000 zł i sprzedajemy je po 6 miesiącach za 240 000 zł, to podatek wyniósłby zaledwie 1900 zł. Ustawodawca prawdopodobnie w trakcie prac parlamentarnych zorientował się, iż pierwotna treść przepisu stwarzała duże możliwości nadużyć i unikania podatku.

Zaniżanie ceny

Skoro podatek dochodowy zależy od ceny, za którą kupimy nieruchomość i od ceny, za którą ją sprzedamy, to dla wielu podatników dużą pokusę stanowić będzie zaniżenie obu tych cen, tak aby podstawa do opodatkowania była jak najniższa. Jednak należy pamiętać, że fiskus ma w ręce broń, która ma przeciwdziałać takim zjawiskom. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest wprawdzie ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, jednak jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten organ podatkowy określa w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie takiej ceny. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi zbywający.

Jak uniknąć nowego podatku

Jeżeli nabyłeś nieruchomość po 1 stycznia 2007 roku, nadal możesz uniknąć podatku. Pierwszy i najprostszy sposób to odczekanie 5 lat od jej nabycia. Jest to bardzo dobra rada, zwłaszcza przy obecnie wzroście cen na rynku nieruchomości. Na tym, że zaczekasz 5 lat na pewno nie stracisz, bo nie zapłacisz podatku, a ponadto – i co najważniejsze – za 5 lat sprzedasz tę nieruchomość z dużym zyskiem.
Jeżeli jednak musisz sprzedać mieszkanie lub dom przed upływem 5 lat, też możesz nie zapłacić podatku już po 12 miesiącach od nabycia. Od podatku zwolnione są bowiem przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Dodatkowym warunkiem jest złożenie w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia oświadczenia, że spełnia się warunki do zwolnienia. Można więc spodziewać się, że wzrośnie ruch w biurach meldunkowych i wymieniających dowody osobiste. Dziś z wypełnianiem obowiązku meldunkowego jest różnie, a najprawdopodobniej nowa ulga skłoni wielu podatników do uregulowania sprawy stałego zameldowania.
Wprowadzenie tego zwolnienia powinno znacznie utrudnić nieopodatkowany zarobkowy obrót nieruchomościami, a ułatwić go osobom, które sprzedają jedno mieszkanie, by kupić inne. Ponieważ można mieć tylko jedno miejsce stałego zameldowania, osoby, które kupią kilka mieszkań na sprzedaż będą mieć – zgodnie z intencją ustawodawcy – problemy z uniknięciem płacenia podatku. Aby skorzystać z tego zwolnienia podatnik będzie musiał udowodnić, że przysługuje mu prawo do ulgi. Dowodem będzie zaświadczenie o zameldowaniu albo dane z dowodu osobistego, jeśli sprzedający jest zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu w dniu sprzedaży. Za datę zameldowania na pobyt stały przyjmuje się datę wpłynięcia wniosku o zgłoszenie pobytu stałego. Urząd wystawia wówczas potwierdzenie zameldowania ważne przez dwa miesiące od dnia wystawienia i w tym czasie należy dokonać wymiany dowodu osobistego.
Istnieje ryzyko, że fiskus będzie kwestionował moment, od jakiego będzie liczony meldunek. Pojawia się bowiem pytanie, od kiedy liczyć meldunek czy od 1 stycznia 2007 r., czy od faktycznego momentu zameldowania. Zameldowanie nie wiąże się przecież z koniecznością bycia właścicielem, zatem może wystąpić sytuacja, w której osoba jest od lat zameldowana w lokalu, którego właścicielem zostaje po 1 stycznia 2007 r. (często tak jest w przypadku darowizn). Nie ma przeszkód, by w przypadku zbycia lokalu taka osoba uwzględniła okres, przez jaki była zameldowana w tym lokalu przed 1 stycznia 2007 r. Organy podatkowe będą kwestionować takie stanowisko, gdyż przy tej interpretacji osoba, która nabyła mieszkanie w spadku po swoich rodzicach, mogłaby je sprzedać na następny dzień bez płacenia podatku.
Ponadto nowa ulga dotyczy łącznie obojga małżonków. Przepisy jednak nie precyzują, w jaki sposób małżonkowie mogą skorzystać z ulgi. Możliwe są dwie interpretacje. Zgodnie z pierwszą – małżonkowie muszą być razem zameldowani przez rok, aby nie zapłacić podatku. Druga, bardziej korzystna interpretacja zakłada, że wystarczy, aby tylko jeden z małżonków był zameldowany w mieszkaniu, które potem ma być sprzedane. Nie wiadomo, jaka powinna być właściwa interpretacja nowych przepisów. Należy założyć, że wypracują ją organy podatkowe. Jednak najprawdopodobniej ustawodawcy chodziło o to, aby warunkiem skorzystania ze zwolnienia było zameldowanie obojga małżonków. Takie podejście jest logiczne, gdyż opiera się na założeniu, że małżonkowie mieszkają razem. W związku z tym jednak trudno nie oprzeć się wrażeniu, że przepisy po raz kolejny nie zachęcają do zawierania małżeństw.

Podsumowanie

Jak zwykle przy zmianach opodatkowania niektórzy podatnicy stracą, a inni zyskają. Na pewno jest to jednak bardziej logiczne i bardziej sprawiedliwe rozwiązanie. Dotychczas płaciliśmy bowiem podatek dochodowy od ceny sprzedaży nieruchomości niezależnie od tego, czy osiągnęliśmy dochód, czy ponosiliśmy stratę. Nowe przepisy wprowadzają zasadę, że zapłacimy faktycznie od zarobionych przez nas pieniędzy. Niestety przepisy te są mało precyzyjne, niejasne i budzą wiele wątpliwości nawet wśród ekspertów prawa podatkowego. Tymczasem od wielu lat mówi się nam o uproszczeniu przepisów podatkowych, tak aby ich interpretacja nie była potrzebna.
Jak wykazałem na przykładzie nowej ulgi meldunkowej, wszystko kończy się na dobrych chęciach ustawodawcy. Nie wiem, czy kiedykolwiek doczekamy się prostych, zrozumiałych, a przez to przyjaznych przepisów. Poza wątpliwościami interpretacyjnymi nowe przepisy mogą też spowodować powiększenie szarej strefy w obrocie nieruchomościami. Oprócz nabywców obecnie także zbywcom będzie bowiem zależeć na zaniżaniu cen (oczywiście na papierze), aby płacić mniejszy podatek. Zatem większa niż obecnie część pieniędzy może przepływać „pod stołem”. Poza tym można założyć, że te zmiany podatkowe wpłyną na wzrost i tak już wysokich cen nieruchomości. Sprzedający będę bowiem wliczać wyższe koszty podatku w cenę. Ponadto przepisy te spowodują zmniejszenie i tak niezbyt dużej obecnie podaży na rynku, co też przełoży się na wzrost cen. W związku z niekorzystnym opodatkowaniem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku wiele osób będzie czekać z ich sprzedażą do momentu, kiedy nie trzeba będzie płacić podatku. Może to spowodować, że spora część nieruchomości, które obecnie w związku ze śmiercią właścicieli napływały na rynek, aż przez 5 lat będzie wyłączona z obrotu.